土地や物件を購入する際、“用途地域”と呼ばれる項目をしっかりと確認しておく必要があります。

しかし、あまり聞きなれない言葉のため、用途地域についてよくご存じないという方も多いのではないでしょうか。

 

そこでこの記事とは、そもそも用途地域とは何なのか？　といった概要や、用途地域の種類ごとの特徴を紹介していきます。

マイホームのご購入を予定されている方はぜひ読んでみてください。

 

 

 

用途地域とは

 

用途地域とは、各市町村の都市計画をもとに、

「このエリアにはこの種類の建物を建ててよい」

「ここに建てる建築物の高さは10メートル・床面積は150平方メートルまで」

などの建築におけるルールが土地ごとに定められている分類のことです。

 

そのため、たとえば高さ20メートルのマンションを建てたいと考えている場合でも、購入した土地がその高さまで許可されている用途地域でなければマンションは建てられません。

また、高さの条件はクリアできていても、住宅を建てることが禁止されている用途地域であればやはりマンションは建築できないということになります。

 

全部で13種類もの用途地域がありますが、大きく分けると住居系・商業系・工業系の3種類に分類されます。

なぜさまざまな用途地域があるのかというと、エリアごとに建築物の種類や高さ、面積をある程度決めておくことで、住みやすい街を作ることができるためです。

用途地域が定められていなければ、住宅街の真ん中に大きな工場があり、毎日騒音や煙の音で住民が気持ち良く過ごせない……といったことになってしまいます。

また、小さな一軒家のすぐ隣に高層マンションが建てられると、一軒家のほうでは日当たりが悪くなって住みにくくなるということが考えられますよね。

 

このようなトラブルを避け、その地域で過ごす人がそれぞれ気持ちの良い暮らしを送るために用途地域が定められているのです。

 

【用途地域の種類】住居系

 

マイホームを購入する場合、基本的には住居系に分類される用途地域の土地を使うことが多いです。

住居系の用途地域とは、その名のとおり住宅の建設が優先されているエリアのことです。

大きな工場や商業施設を建てることは禁止されており、住民が快適に暮らすことを前提にそれぞれ条件が決められています。

 

住居系の用途地域は、8つの種類に細分化されます。

以下に、住居系の用途地域それぞれの概要をまとめました。

 

第一種低層住居専用地域

 

第一種低層住居専用地域は、低層住宅を中心とした地域です。

高さの上限は自治体により異なりますが、基本的には10～12メートル程度までの住宅の建築が許可されています。

 

また、住宅だけでなく、店舗や小中学校などの建築も可能です。

具体的な建物の例を以下にまとめました。

 

第一種低層住居専用地域で建てられる建物の種類

• ・一戸建て住宅
• ・賃貸住宅
• ・低層マンション（高さ10メートル程度）
• ・店舗（床面積50平方メートル以内）
• ・小中学校

 

店舗も建てられるとはいえ、床面積50平方メートル以内の非常に小規模なものに限られています。

そのため、コンビニは建てられないでしょう。

 

第一種低層住居専用地域は大きな規模の施設が基本的に建てられないため、いわゆる「閑静な住宅街」のようなイメージになります。

 

第二種低層住居専用地域

 

第二種低層住居専用地域は、先に紹介した第一種低層住居専用地域よりもやや賑やかなイメージの地域になります。

建物の高さの制限は第一種低層住居専用地域と同様ですが、店舗の床面積の上限が150平方メートルまで拡張されているため、コンビニをはじめとする小さなお店が建てられます。

 

そのため、基本的には閑静な住宅街で過ごしつつも、コンビニなどの小さなお店が近くにある便利な暮らしをしたい方におすすめです。

 

第一種中高層住居専用地域

 

第一種中高層住居専用地域は、住宅においては高さの制限がない地域です。

ただし、“容積率”と呼ばれる床面積の割合に関する数値に制限があるため、どこまでも高く・どこまでも広く巨大な建物が建てられるわけではありません。

そのため、基本的には一戸建て住宅のほか、中高層の分譲マンションが立ち並ぶ地域になります。

 

また、住宅以外の建物も第一種・第二種低層住居専用地域と比べると条件が異なります。

具体的にはどのような建物を建てられるのか、一例を以下にまとめました。

 

第一種中高層住居専用地域で建てられる建物の種類

• ・一戸建て住宅
• ・賃貸住宅
• ・中高層マンション（高さ制限なし）
• ・店舗（床面積500平方メートル以内）
• ・幼稚園～大学
• ・病院
• ・図書館
• ・神社仏閣

 

上記をみてもわかるように、第一種中高層住居専用地域は比較的賑やかな地域になります。

日々の暮らしにおける利便性をある程度まかなえる土地で暮らしたいという方におすすめです。

 

第二種中高層住居専用地域

 

第二種中高層住居専用地域は、住宅における条件は第一種中高層住居専用地域と同様でありながらも、住宅以外の建物の条件がより緩和されている地域です。

店舗の床面積の条件が500平方メートルから1,500平方メートルに拡張されるほか、同じ条件で事務所も建てられます。

 

いわゆる「閑静な住宅街」に該当するのは、基本的には第二種中高層住居専用地域まででしょう。

次に紹介する第一種住居地域以降は賑やかな印象が強くなるため、住みやすさのバランスをとりたい場合は第二種中高層住居専用地域までの用途地域のご検討をおすすめします。

 

第一種住居地域

 

第一種住居地域は、上記で紹介した第一種および第二種中高層住居専用地域よりも住宅における容積率の条件が緩和されている地域です。

そのため、第一種・第二種中高層住居専用地域よりも戸数の多いマンションが建てられます。

また、住宅以外の建物もさまざまなものが建てられるため、住宅街というよりも雑多で賑やかなイメージの強い地域になります。

 

第一種住居地域で建設できる建物の一例を以下にまとめました。

 

第一種住居地域で建てられる建物の種類

• ・一戸建て住宅
• ・賃貸住宅
• ・中高層マンション（高さ制限なし）
• ・店舗（3,000平方メートル以内）
• ・オフィスビル
• ・ホテル
• ・幼稚園～大学
• ・病院
• ・図書館
• ・神社仏閣

 

第二種住居地域

 

第二種住居地域になると、第一種住居地域よりもさらに住居以外の建物の条件が緩和されます。

具体的には床面積10,000平方メートルまでの建物が建設可能になり、ボーリング場やパチンコ店、カラオケボックスといった娯楽施設も建てられるようになります。

そのため、お子さまのいるご家庭でのマイホームというよりも、学生など若い方の一人暮らしやルームシェアに適しているでしょう。

 

準住居地域

 

準住居地域は、幹線道路沿いの利便性と住居を両立させた地域のことです。

主に国道沿いや幹線道路沿いの地域が該当します。

建物の条件は第二種住居地域の条件に加え、車庫や倉庫、自動車工場といった車に関連性の高い建物も建築可能になります。

 

田園住居地域

 

田園住居地域は、ここまで紹介してきた住居系の用途地域とはやや条件が異なります。

 

その名のとおり、農業と調和した住居地域が想定されているため、農産物直売所や農家レストランといった農業用施設を建てられます。

住居における条件は最初に紹介した第一種低層住居専用地域とほぼ変わらないことが多いようです。

 

田園住居地域で建てられる農業用施設の具体例を以下にまとめました。

 

田園住居地域で建てられる農業用施設の一例

• ・農産物直売所
• ・農家レストラン
• ・農産物の貯蔵庫
• ・農業用資材を保管する倉庫

 

【用途地域の種類】商業系

 

用途地域のなかで商業系に分類される地域は、その名のとおり商業施設の建築を優先的に想定されています。

 

住居を建てることが全面的に禁止されているというわけではありませんが、商業施設が優先的に建てられるということはそれだけ賑やかな地域であるということです。

そのため、日中は基本的に家にいない方や、多少騒がしくとも問題ないという方におすすめです。

 

商業系地域に該当する2種類の用途地域それぞれの特徴についても以下にまとめました。

 

近隣商業地域

 

近隣商業地域は、店舗や事務所、映画館といった商業系の施設を床面積の制限なく建築できる用途地域です。

さらに、床面積150平方メートル以内で、尚且つ「環境を悪化させるおそれがない」という基準を満たせば工場も建てられます。

 

商業地域

 

商業地域の場合、近隣商業地域よりもさらに建てられる商業施設の種類が増えます。

近隣商業地域でも建てられる商業施設に加え、銀行や百貨店、風俗店なども建築が可能です。

 

【用途地域の種類】工業系

 

工業系の用途地域は、工場の建築を想定している用途地域のことです。

3つの地域のうち工業専用地域だけは住居を建てることができませんが、ほか2つの工業系用途地域では住居も建てられます。

 

準工業地域

 

準工業地域は、危険性が低いと判断されれば基本的にどのような工場も建てられる用途地域です。

工場のほか、一般的な住居や娯楽施設、また教育施設や病院なども建てられるため、近隣の工場に勤めている方が家族で暮らす際に向いている地域だといえます。

 

工業地域

 

工業地域は、基本的な条件は準工業地域と似ていますが、映画館や病院、教育施設などは建てられない決まりになっています。

また、湾岸地域が工業地域に該当する場合が多いです。

そのため、海を眺められることを売りとした高層マンションがよく建築される傾向にあります。

 

工業専用地域

 

工業専用地域は、工場に特化した用途地域です。

住居や各種施設は建てられないため、さまざまな工場が立ち並ぶ地域となります。

 

用途地域の調べ方

 

マイホームを建てたい土地がどの用途地域に該当するのか、調べる方法はいくつかあります。

 

用途地域の調べ方

• 自治体の窓口で聞く
• 市町村のホームページで確認する
• 国土交通省が公開しているデータをダウンロードする

 

市役所や区役所などに行く時間をとれるのであれば、窓口で確認するとスムーズでしょう。

具体的な窓口の名称は「まちづくり課」「都市計画課」「建設課」など自治体によってさまざまです。

窓口で「用途地域を確認したい」と伝えると、担当者が地図を見せながら解説してくれます。

 

なかなか窓口に行く時間が確保できない場合は、インターネット上で確認することも可能です。

自治体によってはホームページで用途地域マップを公開している場合があるので、お住まいの自治体のホームページを確認してみましょう。

また、国土交通省が公開しているデータをダウンロードすることでも用途地域の確認ができます。

 

メルディアグレイスの公式ホームページでも各物件の用途地域を記載しておりますので、家選びの際はぜひご相談ください。

 

参照：国土数値情報ダウンロード

 

 

用途地域とは、建ててよい建物の条件が定められている土地の分類のこと

 

いかがでしたでしょうか。

用途地域とは、その地域に建ててよい建物の条件が具体的に定められている土地の分類のことです。

 

その土地がどの用途地域に属するのかによって、建築物の床面積や高さはどれぐらいまでなら問題ないのか、そもそも住宅を建ててもよいのかといった条件が決まります。

そのため、マイホームを建てたいとお考えの場合は、購入予定の土地や既にお持ちの土地がどの用途地域に属するのかを必ず確認しておきましょう。

 

 

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